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佐伊23 —— 救助房企加剧地方债危机,市场出清路途遥远 [复制链接]

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发表于 2023-11-20 21:52:26 |显示全部楼层
本帖最后由 远航一号 于 2023-11-21 01:26 编辑

深圳国资委表示「万科具备足够的安全性,如遇极端情况将帮助万科积极应对」,透露哪些信息?

作者:佐伊23
链接:https://www.zhihu.com/question/629253167/answer/3295210261
来源:知乎
著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权,非商业转载请注明出处。


开发商把销售回款和金融机构融资的资金放在一个大的池子里面,用来应对各种日常开销。

如果销售下滑会导致两方面问题,首先是销售回款会降低,其次是拿地意愿会下滑。拿地意愿下滑,新项目就会减少,房地产开发贷款就会下滑,进而导致整个资金池缩减。

资金池缩减就可能导致公开市场债务兑付出现危机,一旦公开市场出险,开发商信用就会大减,不仅后续销售会进一步下滑(没人愿意买有潜在烂尾风险的楼),后续融资难度也会增加。

于是就出现了这样的恶心循环:销售下滑——回款减少——拿地减少——开发贷减少——资金池缩减——出险——销售进一步下滑——融资进一步下滑——更大规模出现。

最初出险的是个别中小民企,随后逐步扩展到个别大型民企,再之后扩展到几乎所有民企。在此过程中,市场预期进一步逆转,商品房销售进一步下滑。

当前到什么程度了呢?《财新》最新的报道认为,当前房地产最新的趋势,是风险从民企向混合所有制的企业扩散,而万科就是那个首批被波及的混合所有制企业。

首先从现金流的角度看。

“万科三季报披露,截至2023年9月底,公司持有货币资金约1036.8亿元,相比6月底净流出185亿元,而今年前三季度现金及现金等价物合计流出约达331.81亿元。 ”

万科的现金流是净流出,并且流出的规模非常大。

其次从资金压力来看。

2022年数据显示,万科每月刚性支出在450-500亿左右。2023年数据估算,要满足每月刚性支出,除去融资外,“资金压力红线大体维持在月均销售额300亿元上下。”

也就是说,如果万科的月销售低于300亿,万科事实上就处于入不敷出的局面。

那么,当前万科的销售情况如何呢?

“2023年前十个月,万科累计实现合同销售额3124.4亿元,同比下降9.9%……2022年,万科单月销售额一直维持在300亿至400亿元之间,个别月份接近500亿元。而2023年6月至10月,万科的月度销售额同比持续下降:7月和8月连续两个月销售额降至220亿元左右;全力促销抓金九银十,两个月销售额也不过升至320.1亿和318.3亿元。”

从数据看,万科的销售情况已经在底线边缘,个别月份甚至已经突破底线。

万科在2018年有一轮大扩张,此轮扩张埋下了重大风险。“这一轮向下授权度比较高,可能放权过大,有些地方的联合开发合作出现了风险。”《财新》报道说,万科“旗下多个项目引入合作方,表外负债规模成谜。”

除开这些规模成谜的表外负债,万科本身负债1.3万亿,其中表内的有息负债3000亿。之前国资体系表态,大概会给万科注入100亿流动资金支持。对国资体系的表态,《财新》引用某房企高管的话,认为这不过是杯水车薪。“说实话,万科将近1.3万亿元总负债,其中包括3000多亿表内计息负债,何况还有未知规模的表外负债,如此庞大的债务地方国资如何兜得住底?百亿旧改资金,恐怕只够补充万科一个月的支出消耗。”

至于国资体系的表态能否加强金融体系的信心呢?《财新》引用一位大行风控部门负责人的话,认为深圳国资力挺万科的表态并无实质性的增信作用。“除非地方国资能提供体量较大且实打实的资金支持,市场信心才会真正稳定。”

如果民企的风险正式扩展至混合所有制企业,那么整个房地产行业将没有一家敢说自己绝对安全。而房地产行业与金融和地方深度绑定,房地产的风险是不可能被隔离开的。

《财新》引用一名西北地区城商行人士表示,现在房地产“熄火”,土地卖不出去,“政府只能让城投公司去拿地,地方城商行为城投提供资金支持,左手倒右手,套出地方城商行的钱来,维系地方财政的运转”。

而“城商行目前还是由地方政府说了算,包括人事权、股东资格、资金与资产业务开展,甚至是法院处理资产都要地方政府配合,二者深度绑定。”在这种情况下,房地产的风险会进一步渗透到城商行和城投公司。

城投公司的风险本就很大,“今年有些地方连利息都还不上了。”而房地产与城投债务风险难以隔离,“本质上,这两大风险深度关联,无法单独隔离处置。”

所以,我个人的判断是,我们离市场出清,离风险完结,还有很大一段路要走。

当然,我相信明天会更好,困难仅仅是暂时的,信心比什么都重要。

以上内容部分节选自“佐伊的读书圈”

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发布于 2023-11-20 09:51・IP 属地北京

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