中国经济杂谈（一）—— 聊聊房地产

中国经济杂谈（一）—— 聊聊房地产

作者：远航一号

   最近，中国最大的房地产公司恒大公司面临债务重组，对整个的房地产行业及相关产业造成严重冲击。中国的房地产泡沫到底有多大？企业部门的债务有多严重？在未来的几年中，中国经济是否会遭遇宏观层面的债务危机？一个正常的城镇工薪阶层家庭，需要多少工资才能买得起房而不造成严重的生活负担？所谓“土地财政”有多重要，是不是离开了“土地财政”，地方政府就揭不开锅？这些都是人们普遍关心的问题。

从今天起，笔者将不定期地撰写“中国经济杂谈”系列，主要侧重从知识性、实用性的角度对当前中国经济的一些热点问题做通俗简单的分析，能做出初步结论的地方提出一些结论供大家参考；暂时得不出确切结论的问题，则留下来供大家思考。

   今天先来说说房地产经济在中国经济中到底占多大的分量。上面这个图分别用四种不同的指标来衡量房地产经济在中国经济中的重要性。

   第一个指标是商品房销售额占国内生产总值的百分比。根据国家统计局的定义，商品房销售额指的是房地产开发企业在一年当中出售新建商品房屋的合同总价款（即双方签署的正式买卖合同中所确定的合同总价）。这里说的“商品房屋”主要包括住宅，但是也包括商业和办公用楼。

   在过去二十年中，商品房销售额占中国经济的比例在波动中一直趋于上升，从2000年的4%增加到了2020年的17%。在2010-2020年的十年期间，商品房销售额的增量相当于中国名义国内生产总值在这一时期增量的五分之一。2020年，受新冠危机冲击，中国许多经济部门增长缓慢甚至萎缩，但房地产业一枝独秀。2020年与2019年相比，商品房销售额的增量几乎相当于两年之间名义国内生产总值增量的一半，充分体现了房地产“繁荣”对国民经济的巨大“拉动”作用。

   不过，商品房销售额是按照合同价款计算的，其中的相当一部分不会在当年到账。所以，我们再来看另外一个指标：房地产开发企业的营业收入。这个指标，反映了房地产企业通过出售或出租房屋实际发生的营业收入。

   自本世纪初以来房地产企业营业收入占国内生产总值的比例总的来说也是趋于上升的，从2000年的5%增加到2018年的12%，2019年略降到11%。值得注意的是，近年来房地产企业营业收入与商品房销售额之间的差距越来越大，2019年时，两者之间的差距已经扩大到国内生产总值的5%（整整5万亿元）。

   房地产企业的营业收入包括了房地产企业购买土地的成本以及从其它行业购买的各种中间投入的成本。从国民经济核算的角度来说，这些成本都不属于房地产业自己生产的增加值。

   图中第三个指标显示的是房地产业增加值占国内生产总值的比例。图中的各个指标中，只有这个指标说明的是国民经济中由房地产业自己“生产”出来的部分。在国民经济核算中，房地产业的增加值包括了房地产企业的劳动者报酬（工资和福利）、固定资产折旧、营业盈余（利润和利息）以及房地产企业所缴纳的间接税。但是，按照现行的国民经济核算体系，统计上的房地产业增加值中还包括居民自有住房的虚拟租金。按照资产阶级主流的新古典经济学的观点，居民居住在自有住房中，相当于自己付租金购买自有住房提供的“服务”，由此产生的增加值也是国内生产总值的一部分。根据投入产出表等统计资料，在中国现有的国民经济核算中，居民自有住房的虚拟租金大约占国内生产总值的2%、全部房地产业增加值的三分之一。2000年至2020年，房地产业增加值占国内生产总值的比例从4%增加到7%。

   图中的第四个指标是房地产开发投资占国内生产总值的比例。与前三个指标着重考察房地产业的收入或增加值不同，第四个指标着重考察房地产开发企业的投资活动对国民经济的影响。2000年至2014年，房地产开发投资占国内生产总值的比例从5%增加到15%；2018年，这一比例下降到13%；2020年，又回升到约14%。

2020年，房地产企业的开发总投资达到约14万亿元，其中约9万亿元属于建筑安装工程投资、约5万亿元属于土地购置及相关费用。

通过观察这四个指标，我们可以得到一个初步印象。那就是，近年来房地产业在中国经济中确实占有越来越大的分量；如果用商品房销售额来衡量，大约可以占到中国经济的六分之一。

但是，房地产经济的这种繁荣是可持续的吗？高房价给城市的普通劳动者带来了哪些负担？一旦房地产繁荣终结，对于国民经济、人民生活以及地方财政，又会带来哪些影响？对于这些问题，笔者将在以后的杂谈中慢慢聊。